داوری اختلافات قراردادهای املاک

داوری در اختلافات قراردادهای املاک بلی یا خیر؟

در صورت بروز اختلاف اصولاً دادگاه صلاحیت رسیدگی به اختلافات را دارد ولی گاهی طرفین قرارداد توافق می‌کنند که اختلافات توسط داور حل و فصل شود که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

 مفهوم داوری و اثر درج آن در قرارداد

داوری اختلافات قراردادهای املاک؛ داوری یک نهاد خصوصی و توافقی جهت حل و فصل اختلافات است و رایی که داور صادر می‌کند به مانند رای دادگاه قطعی و لازم الاجراست و در صورتی که محکوم، رای داوری را اجرا نکند محکوم له(( پیروز دعوا)) می تواند از دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را داشته است تقاضای صدور اجراییه نماید مهمترین وجه تمایز داوری از دادرسی در دادگاه توافقی بودن فرآیند داوری است یعنی  با توافق داور معین می کنند و حتی می توانند زمان و مکان داوری و شیوه رسیدگی و ابلاغ رای را مشخص نمایند همین انعطاف‌پذیری باعث می‌شود که داوری در قراردادهای تجاری مطلوبیت بیشتری پیدا نماید با وجود این به لحاظ نگارش نامطلوب شرط داوری در قرارداد در بسیاری از موارد درج شرط داوری منتج به معضل می گردد که به آن خواهیم پرداخت.

در هر حال مهمترین اثر درج شرط داوری در قرارداد نفی صلاحیت دادگستری است به این معنا که در صورت بروز اختلاف دیگر یکی از طرفین نمی تواند به دادگاه مراجعه کند و در صورت طرح دعوا دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع کرده و دعوای خواهان رد می شود مگر این که خواهان و خوانده با توافق از شرط داوری عدول کنند که در این صورت امکان طرح دعوا در دادگاه فراهم می‌شود بنابراین قبل از طرح دعوا باید بررسی کرد که آیا در روابط طرفین قرارداد شرط داوری وجود دارد یا خیر؟ در صورتی که علی رغم وجود شرط داوری به دادگاه مراجعه شود دعوای خواهان رد شده و زمان و هزینه دادرسی پرداخت شده از بین خواهد رفت.

اثر درج شرط صلاحیت مراجع قضایی

درج این عبارت که در صورت بروز اختلاف دعوا در صلاحیت مراجع قضایی جمهوری اسلامی ایران است متضمن اثری نیست زیرا اصولاً هر شخص می تواند جهت احقاق حق خویش به دادگاه مراجعه کند و نیازی به تصریح این موضوع در قرارداد نیست با وجود این در برخی موارد ممکن است این شرط حق مراجعه به مراجع غیر قضایی نظیر اجرائیات ثبت را محدود کند مثلاً در پرونده‌ای کارفرما از پیمانکار به موجب سند رسمی وثیقه ملکی دریافت می‌کند تا چنانچه پیمانکار به عهد خویش عمل نکرد نسبت به وصول طلب خویش از محل وثیقه ملکی اقدام نماید پس از تحقق تخلف و مراجعه کارفرما به دفترخانه اسناد رسمی و تقاضای صدور اجراییه و طی شدن فرآیند اجرایی پیمانکار در دادگاه طرح دعوای ابطال دستور اجرا و عملیات اجرای ثبت را می نماید.

با این استدلال که در قرارداد آمده است کلیه اختلافات در صلاحیت مراجع قضایی است و کارفرما می بایست از طریق دادگاه اقدامی کرد از طریق اجرائیات ثبت مرجع قضایی محسوب نمی شود بنابراین بهتر است در این موارد از اصطلاح مرجع ذیصلاح قانونی استفاده شود که عام تر است.

در  اختلافات قراردادهای املاک داوری بهتر است یا دادرسی

اینکه بهتر است در قرارداد شرط داوری نوشته شود یا خیر پاسخ واحدی ندارد مثلاً در مواردی که شخص صاحب چک میتواند طلب خود را از طریق اجرائیات دادگستری وصول نماید اصولاً این روش بر درج شرط داوری ارجحیت دارد و در چنین وضعیتی از منظر طلبکار بهتر است شرط داوری درج شود یا به فرض  شرط داوری تصریح  شود که دارنده چک در خصوص ارجاع تمام یا بخشی از دعاوی راجع به چک به داوری و اجراییات ثبت  دادگستری مخیر است.

در مقابل در جایی که بدهکار اموالی خارج از کشور دارد و طلبکار باید رای را در خارج از محل صدور آن اجرا نماید در شرط داوری برای طلبکار ارجحیت دارد زیرا اجرای حکم دادگاه در یک کشور دیگر دشوار است.

در یک نتیجه گیری کلی باید گفت عمده ایرادی که بر داوری وارد  شده در نگارش نامناسب شرط داوری در قرارداد است   همچنین نواقص و ابهامات قانونی  که وجود دارد به همین دلیل اگر شرط داوری به نفع دقیق شفاف و جامع  تنظیم شود بر رسیدگی قضایی ارجحیت دارد در غیر این صورت بهتر است از درج شرط داوری خودداری شود.

 ویژگی های یک شرط داوری خوب

الف)انتخاب داور واحد

پس از بروز اختلاف احتمالاً توافق طرفین بر سر داور واحد دشوار است بنابراین پیشنهاد می‌شود پیش از بروز اختلاف داور تعیین گردد یا لااقل ساز و کار تعیین داور مشخص گردد مثلاً ذکر شود که داور توسط موسسه حقوقی یا مرکز داوری اتاق بازرگانی ایران تعیین خواهد شد در مواردی که داور تعیین نشده است ارجاع اختلافات به داوری مستلزم طی فرآیند نصب داور است به این معنا که اگر طرفین به توافق بر سر داور نرسند متقاضی ارجاع اختلافات به داوری باید اظهارنامه رسمی داور خود را معرفی نماید و در صورت عدم پاسخ به اظهارنامه یا رد داور پیشنهادی از سوی مخاطب از دادگاه تقاضای نصب داور نمایند بنابراین در حالی که سرعت در داوری یک مزیت است نگارش نامناسب شرط داوری منتج به طولانی شدن رسیدگی می گردد.

ب) نگارش شرط داوری به طور جامع

متداول است که در قراردادها نوشته می شود در صورت بروز اختلاف در تعبیر و تفسیر قرارداد اختلافات به داوری اجرا میشود شرط اخیر  ناقص است و روشن نیست که در سایر اختلافات داور صلاحیت دارد یا خیر به ویژه اینکه اصل بر عدم صلاحیت داور است بنابراین عموماً شرط بالا می‌تواند ایجاد دردسر نماید و قسمتی از اختلافات به داوری و برخی در صلاحیت دادگاه قرار گیرد به همین دلیل پیشنهاد می شود اگر طرفین قصد ارجاع کلیه اختلافات خویش به داوری را دارند چنین بنویسند کلیه اختلافات ناشی یا مرتبط با قرارداد از قبیل اختلاف در تفسیر، اجرا، فسخ، بطلان یا خسارات ناشی از آن ها و اسناد تجاری که در رابطه با این قرارداد صادر یا ضمانت شده است و غیره توسط داور حل و فصل می گردد رای داور قطعی و لازم الاجراست.

پ) تصویر قطعی و لازم الاجرا بودن رای داور

در برخی از قراردادها چنین نوشته می شود که  بروز اختلاف به داور مراجعه می‌شود و در صورت عدم وصول نتیجه دعوا در صلاحیت دادگاه است عبارت اخیر مبهم و تفسیر بردار است زیرا مشخص نیست عدم حصول نتیجه به چه معناست بنابراین پیشنهاد می‌شود از درج  این چنین  عبارت هایی  خودداری شود و چنین نوشته شود رای داور قطعی و لازم‌الاجراست البته قابل ذکر است اگرچه پیروز دعوا در داوری می تواند تقاضای اجرای آن را  بنماید لیکن بازنده در داوری نیز می تواند ظرف ۲۰ روز تقاضای ابطال آن را از دادگاه بخواهد اما صرف تقاضای ابطال رای داوری مانع اجرای رای  نمی باشد مگر اینکه محکوم رای داوری علاوه بر تقاضای ابطال تقاضای توقف رای را نیز بنماید و دادگاه نیز با آن موافقت کند.

ت) تصریح  استقلال شرط داوری

نظر به اینکه اصولاً شرط تابع از اصل قرارداد است انحلال قرارداد موجب انحلال شروط مندرج در آن نیز می شود و همین دلیل اگر داور بخواهد به دعوای تایید فسخ قرارداد رسیدگی نماید با این ایراد مواجه می شود که در صورت تایید فسخ قرارداد شرط داوری به عنوان مبنای صلاحیت داور هم پیش از شروع جریان داوری منحل شده است اگرچه در مواردی که رسیدگی به دعوای فصل در صلاحیت داور ذکر شده است حاکی از این است که طرفین شرط داوری را به عنوان یک قرارداد مستقل در نظر گرفته اند و به همین دلیل پس از قرارداد موجب زوال توافق راجع به صلاحیت داور نخواهد بود اما برای رفع هرگونه ابهام و ایراد بهتر است در شرط داوری به این عبارت تصریح شود که شرط داوری مستقل از این قرارداد بوده و در فرض بی اعتباری و انحلال قرارداد نیز معتبر است.