ضمانت حق فسخ قرارداد

ضمانت حق فسخ قرارداد؛ با توجه به اینکه در نظام حقوقی ایران اصولاً هیچ یک از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند بنابراین پیش بینی حق فسخ و نحوه صحیح آن در قرارداد از اهمیت زیادی برخوردار است.

مفهوم حق فسخ و ضرورت درج آن در قرارداد

حق فسخ عبارت است از حق منحل کردن ارادی و یک جانبه قرارداد؛ همانگونه که عقد از گره خوردن دو اراده با یکدیگر ایجاد می‌شود منحل کردن آن نیز اصولاً مستلزم توافق دو اراده است و یکی از طرفین حق ندارد یک جانبه قرارداد را منحل کند مگر در موارد استثنا، بنابراین اگر شخصی خانه خویش را بفروشد و خریدار مبلغ قرارداد را نپردازد فروشنده اصولا حق فسخ ندارد مگر اینکه در قرارداد شرط کرده باشد مثلاً در قرارداد شرط شود در صورتی که هر یک از اقساط مبلغ قرارداد به هر دلیلی در موعد مقرر پرداخت نگردد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. اهمیت درج چنین شرطی برای فروشنده این است که در صورت عدم درج شرط فروشند مجبور است دعوای مطالبه وجه طرح کند بدون اینکه دیگر حقی نسبت به ملک خویش داشته باشد زیرا با امضای قرارداد فروش مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‌شود و جز در موارد استثنا امکان انحلال قرارداد استرداد خانه وجود ندارد.

بیان شفاف حق فسخ قرارداد

در برخی از قراردادها منظور طرفین درباره حق فسخ به نحوه شفاف بیان نمی شود و متاسفانه از واژه های استاندارد استفاده نمی شود که ممکن است موجب ابهام و نزاع گردد. مثلا گاهی گفته می شود که در صورت برگشت خوردن چک خریدار قرارداد ((کان لم یکن)) میشود که مفهوم کان لم یکن چندان روشن نیست یا گفته می شود در صورت برگشت خوردن چک خریدار قرارداد فسخ می شود عبارت اخیر هم مبهم است زیرا روشن نیست که فروشنده حق فسخ دارد یا اینکه به محض برگشت خوردن چک قرارداد خود به خود منحل یا همان منفسخ می شود بدون اینکه اراده فروشنده در آن دخیل باشد و بتواند راجع به اعمال یا عدم اعمال حق فسخ تصمیم بگیرد.

همچنین گاه در قرارداد نوشته میشود که هر یک از طرفین قرارداد پشیمان شود باید یک میلیارد به طرف مقابل بپردازد که روشن نیست آیا منظور از شرط پشیمانی پیش‌ بینی حق فسخ بدون علت خیار شرط است یا تعیین خسارت مقطوع وجه التزام برای عهد شکنی است. بنابراین بهتر است اگر طرفین قصد درج حق فسخ را دارند به نحوه شفاف به این امر تصریح کند مثلاً بنویسند در صورتی که هر یک از چکهای خریدار به هردلیلی وصول نگردد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.

 توجه به معاملات پیش از فسخ (سلب حق انتقال)

اگر خانه فروخته شود و سپس خریدار همان خانه را به شخص ثالث خریدار دوم بفروشد اصولاً فسخ قرارداد اول تاثیری در قرارداد دوم ندارد؛ زیرا اولا خریدار اول در زمان فروش مالک بوده و اصولاً هر مالکی حق هرگونه تصرف و من جمله فروش مال خود را دارد ثانیاً اثر فسخ ناظر به آینده است و قرارداد را از  ابتدا بی اعتبار نمی‌کند. به همین دلیل لازم است که در قرارداد فروش در جهت تضمین حق فروشنده در وصول مبلغ قرارداد علاوه بر شرط حق فسخ شرط شود که خریدار حق انتقال مورد معامله دیگری را ندارد در غیر این صورت اگر خریدار خانه را به دیگری بفروشد قرارداد اول مالکیت قرارداد دوم را از بین می‌برد و فروشنده نمی تواند این خانه را مسترد کند بلکه باید قیمت روز آن را از خریدار اول مطالبه کند.

البته برابر رای وحدت رویه سال ۱۴۰۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور اگر در قرارداد شرط شود که فروشنده در صورت عدم پرداخت مبلغ قرارداد حق فسخ و استرداد مبیع را دارد صرف فروش مال  توسط خریدار اول به دیگری حق فروشنده در استرداد عین مبیع را از بین نمیبرد. با وجود این به لحاظ مبهم بودن رای اخیر بهتر است فروشنده صراحتاً حق انتقال و هرگونه تصرف را از خریدار تا زمان پرداخت کامل ثمن سلب کند تا مشکلی برای وی ایجاد نشود مثلا بنویسد:

تا زمانی که خریدار به کل تعهدات خویش عمل ننموده است حق هیچگونه تصرف در مورد معامله از قبیل پیش فروش، فروش، صلح، اجاره، رهن، وکالت و غیره ندارد در غیر این صورت معامله وی باطل قلمداد می شود.

 تعیین آثار پس از فسخ

اگرچه پیش بینی حق فسخ یک اقدام مناسب میتواند تلقی شود ولی عدم پیش بینی آثار پس از فسخ ممکن است موجب ایجاد اختلاف گردد. مثلا اگر در قرارداد مشارکت در ساخت شرط شود که همزمان با قرارداد یک دانگ از ملک به نحو مشاعی و رسمی توسط مالک به سازنده منتقل شود و پس از تحقق شرط اخیر و انتقال رسمی قراردادی مشارکت در ساخت به دلیل تخلف سازنده فسخ گردد وضعیت یک دانگ سند رسمی که به نام سازنده شده است چندان روشن نیست. آیا مالک می‌تواند آن را مسترد کند؟  اگر بله چه دعوایی باید طرح نماید بنابراین بهتر است این موضوع در قرارداد تعیین تکلیف شود مثلاً ذکر شود در صورت انحلال یا بطلان قرارداد مشارکت در ساخت به هردلیلی سازنده متعهد است با حضور در دفترخانه اسناد رسمی مالکیت ملک را بدون دریافت هیچ گونه وجهی رسما مالکان قبلی منتقل نماید.

نکته) یک شرط مهم که به نفع فروشنده است این می‌تواند باشد که اگر خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکند کلیه اقساط بعدی حال شده و یکجا قابل مطالبه است چرا که اگر مثلاً ده قسط وجود دارد و خریدار قسط دوم و سوم را پرداخت نکند در صورت عدم وجود این شرط صرفاً میتوان اقساط گذشته را دریافت کرد نه اقساط آینده را.