انتخاب ساختار و عنوان مناسب برای قرارداد

21مهر1401
0 نظر
انتخاب ساختار و عنوان مناسب برای قرارداد

 

انتخاب ساختار و عنوان مناسب برای قرارداد

یکی از مهارت های مهم در تنظیم قرارداد است .

علاوه بر قواعد عمومی که میان قراردادها مشترک است هر قالب قراردادی احکام ویژه و خاصی دارد که انتخاب هر یک از این قالب ها می تواند آثار مهم و متفاوتی را در بر داشته باشد مثلا اگر متقاضی خرید خانه مبایعه نامه منعقد کند به صرف انعقاد قرارداد و امضای آن مالک خانه می گردد به همین دلیل اگر فروشنده همان مال را مجدداً به شخص دیگری بفروشد مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است اما اگر قرار داد اول در قالب قولنامه باشد به این معنا که مالک متعهد شده است که خانه را در آینده در تاریخ معینی بفروشد وقوع جرم  اخیر منتفی است چرا که صرف انعقاد قولنامه موجب انتقال مالکیت نمی شود و در صورت فروش همان مال دیگری عنوان انتقال مال دیگری صادق نیست اگرچه مالک مرتکب تخلف و نقض تعهد قراردادی شده است و ذینفع قولنامه میتواند حقوق خویش را از طریق محاکم حقوقی پیگیری کند. مثال اخیر نشان می دهد که انتخاب قالب نه  تنها به لحاظ حقوقی مهم است بلکه ممکن است در تحقق یا عدم تحقق یک جرم موثر باشد در مثال بالا  نفع خریدار در انعقاد مبایعه نامه است چرا که حکایت از فروش و انتقال مالکیت دارد و در مقابل قولنامه عموماً به نفع فروشنده است زیرا به صرفه انعقاد آن فروش محقق نشده و مالکیت برای طرف قرارداد ایجاد نمی شود.

 

مورد دیگری که در نوشتن قرارداد باید به آن توجه کرد طرفین قرارداد هستند که به تفصیل به آن می پردازیم.

بند اول

 اطلاعات طرف قرارداد

تا جایی که ممکن است باید اطلاعات کامل طرفین از قبیل نام و نام خانوادگی نام پدر تاریخ تولد شماره شناسنامه شماره ملی نشانی کدپستی تلفن ثابت و همراه و غیره در قرارداد درج شود در صورتی که فرصت کافی نباشد مهمترین مشخصه برای اشخاص حقیقی ذکر شماره ملی، برای اشخاص حقوقی شناسه ملی است زیرا منحصر به فرد بوده و میتواند تقویت طرف قرارداد را از سایرین متمایز کند.

بند دوم

توجه به تعدد اطراف قرارداد

تعداد اطراف قرارداد موجب سرشکن شدن حقوق و تعهدات می گردد مثلا اگر زن و شوهری ملکی را به نحو سه دانگ سه دانگ و به مبلغ ۶ میلیارد خریداری کنندفروشنده فقط می تواند سه میلیارد آن را از شوهر مطالبه کند زیرا هر خریدار صرفاً مسئول پرداخت سهم متعلق به خویش است در صورتی که فروشنده بخواهد تمام مبلغ را از هر یک از خریداران مطالبه کند باید در قرارداد شرط مسئولیت تضامنی کند یعنی مثلاً در قرارداد درج کند خریداران جهت اجرای تعهدات ناشی از قرارداد و مسئولیت های مرتبط با آن با یکدیگر مسئولیت تضامنی دارند به عبارت دیگر خریداران بابت سهم خود مدیون هستند و بابت سهم خریدار دیگر ضامن محسوب می‌شوند در نتیجه فروشنده می‌تواند به نحو بهتری به حق خویش دست یابد.

 

بند سوم

 توجه به اصل یا نماینده بودن طرف قرارداد

اگر طرف قرارداد اصیل باشد یعنی قرارداد را به نام و حساب خودش منعقد کند کافیست هویت او به موجب کارت ملی احراز شود اما اگر طرف قرارداد نماینده باشد علاوه بر احراز هویت باید حدود اختیارات وی نیز بررسی شود زیرا اگر بعدا کشف شود که نماینده فاقد سند و اختیارات لازم بوده است قرارداد بی اعتبار تلقی خواهد شد به ویژه که در صورت تردید در مختار بودن یا نبودن نماینده اصل بر عدم اختیار نماینده است .در مجموع معامله با نماینده دارای خطرات متعددی است لذا بهتر است ترجیحاً با اصیل معامله شود یا اگر بنا به ضرورت نماینده قرارداد را امضا می کند بعدا امضا و تایید اصیل نیز ذیل قرارداد  گرفته شود.

در هر حال اگر بنا به ضرورت نیاز باشد با نماینده مالک قرارداد منعقد شود لازم است سه موضوع بررسی شود:

اول اینکه  که مستند نمایندگی وکیل بررسی شود تا جعلی نباشد برای بررسی اصالت وکالتنامه می توان به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد دوم اینکه بررسی شود وکالت از بین نرفته است مثلاً با فوت موکل وکالت منفسخ  می شود حتی اگر وکالت بلاعزل باشد سوم اینکه حدود اختیارات وکیل بررسی شود تا اختیار فروش ملک و گرفتن پول قرارداد را داشته باشد.

بند چهارم

 توجه به محدودیت های طرف قرارداد

یکی از مهمترین محدودیت های انعقاد قرارداد با دولت قانون منع مداخله کارکنان دولت از معامله با دولت است بر این اساس اگر شخصی کارمند آموزش و پرورش باشد نمی تواند در مناقصه وزارت نیرو شرکت نماید زیرا اصولاً معامله کارمند دولت با دولت ممنوع است در صورتی که علی رغم  ممنوعیت اخیر قراردادی منعقد گردد قرارداد باطل و متخلف مستوجب به مجازات حبس از دو تا چهار سال است شایان ذکر است در مواردی کارمند بازنشسته می گردد ممنوعیت مندرج در این قانون شامل حال وی نمیگردد.

 

مورد دیگری که باید در نوشتن قرارداد با آن توجه کرد(( مورد قرارداد)) است

 بند اول

اعتبار قرارداد فروش منوط به مالک بودن فروشنده است بنابراین متناسب با مال موضوع قرارداد باید احراز شود که فروشنده بر آن مالکیت داردمثلاً در خرید خانه توصیه می‌شود پیش از انعقاد مبایعه نامه از طریق دفترخانه اسناد رسمی آخرین وضعیت ملک به لحاظ مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام شود.

 

بند دوم

توجه به محدودیتهای انتقال مورد قرارداد اصولاً هر مالکی می تواند مال خود را به دیگری منتقل کند با وجود این گاهی به دلیل وجود موانع قراردادی قانون یا قضایی امکان انتقال مال ممنوع یا محدود شده است به همین دلیل در انعقاد قرارداد باید به این پرسش پاسخ داد که آیا اعتبار قرارداد علاوه بر رضایت انتقال دهنده و گیرنده منوط به رضایت شخص ثالث می باشد یا خیر مثلاً ممکن است موضوع قرارداد توسط دادگاه توقیف شده باشد به همین دلیل اگر قرار است ملکی خریداری شود لازم است پیش از انعقاد قرارداد خریدار از فروشنده تقاضا نماید تا از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام ثبتی گرفته شود تا علاوه بر مشخص شدن آخرین مالک رسمی ملک مشخص شود آیا ملک موضوع قرارداد بازداشت یا در رهن بانک می باشد یا خیر.

 

گفتار سوم مدت قرارداد است که باید به آن توجه کرد برخی از قراردادها مدت دار هستند مانند قرارداد اجاره در مقابل در برخی از قراردادها اصولاً مدت موضوعیت ندارد مانند عقد بیع. در عقد بیع  معمولاً مدت اجرای تعهد مطرح است مثلاً باید مدت اجرای تعهد فروشنده در تحویل کالا مشخص شود در خصوص مفهوم مدت قرارداد و نحوه آن چند نکته قابل ذکر است که با آن پرداخته میشود .

بند اول توجه به تفاوت مدت قرارداد با مدت اجرای تعهدات

مفهوم مدت قرارداد این است که با اتمام مدت، قرارداد پایان می یابد مثلاً اگر مدت وکالت ۶ ماه باشد با پایان مهلت دیگر وکیل سمتی ندارد یا اگر مدت قرارداد اجاره یک سال باشد با اتمام مدت قرارداد اجاره پایان یافته و مستاجر مکلف به تخلیه ملک است در مقابل منظور از مدت اجرای تعهد مهلتی  است که متعهد دارد تا تعهد را اجرا کند و اگر در آن مدت تعهد را انجام ندهد تعهد و قرارداد اصولاً به قوت خودش باقی است و ذینفع تعهد می‌تواند متعهد را به اجرای تعهد ملزم کند و از وی  خسارت تاخیر دریافت کند با وجود این گاهی در قرارداد دو اصطلاح مدت قرارداد و مدت اجرای تعهد به درستی استفاده نمی شود مثلاً در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته میشود مدت قرارداد دو سال است ست و روشن نیست که اگر مدت دو سال تمام شود چه اتفاقی رخ می دهد آیا قرارداد پایان می یابد در حالی که هنوز عملیات ساخت تمام نشده است بنابراین اگر منظور طرفین از دو سال مهلت سازنده برای ساخت ملک است باید در قرارداد نوشته شود مهلت سازنده برای اجرای تعهدات قراردادی ساخت و تحویل ملک دو سال است در فرض اخیر روشن است که صرف  تمام شدن مهلت موجب زوال اعتبار قرارداد نخواهد شد.

 

بند دوم توجه به مبدا و مقصد منطقی برای اجرای تعهد

محاسبه مهلت اجرای تعهد به امری منوط می شود که در اختیار متعهد است این موضوع یکی از اشتباهات رایج در قرارداد نویسی محسوب می شود مثلاً در قرارداد فروش کالا ذکر میشود مهلت تحویل کالا ۳۰ روز پس از صدور فاکتور است حالا اگر فروشنده مبادرت به صدور فاکتور نکند زمان تحویل کالا مبهم میگردد!مثلاً می‌نویسند که زمان انتقال سند رسمی اخذ سند کاداستر (تک برگ) از سازمان ثبت اسناد و املاک است که در این صورت زمان اجرای تعهد را مبهم میکند بنابراین بهتر است از منوط کردن اجرای تعهد به امری که در اختیار متعهد است اجتناب شود زمان اجرای تعهد به نحو دقیق و شفاف روشن گردد تا ذینفع  دچار مشکل نگردد.

بند سوم تعیین جدول تفصیلی در تعهدات بلند مدت

در  مواردی که تعهد بلند مدت است بهتر است علاوه بر تعیین زمان اجرای تعهد به نحو کلی جدول تفسیری برای اجرای تعهدات جزئی‌تر هم مشخص گردد مثلا اگر مهلت سازنده برای ساخت ملک دو سال تعیین شده است بهتر است برای هر یک از مراحل ساخت و تعهدات سازنده نیز مهلت های جداگانه در نظر گرفته شود تا اگر  هر مرحله از ساخت در موعد مقرر انجام نشد مالک بتواند از ضمانت اجراهای مقرر در قرارداد استفاده کند مثلاً بهتر است برای اخذ جواز ساخت گودبرداری و غیره مهلت های جداگانه در نظر گرفته شود بدیهی است راهکار اخیر به نفع مالک و به ضرر سازنده است.

پیام بگذارید