ضمانت اجرای قرارداد

 ضمانت اجرای قرارداد در املاک؛ مهمترین تفاوت تعهد حقوقی با تعهد غیر حقوقی ضمانت اجراست متاسفانه در نظام حقوقی ایران ضمانت اجراهای تعهد قوی و کارآمد نیستند معمولاً این باعث می شود که متخلف از تخلف خویش سود کند. مثلاً فرض کنید شخصی خانه را خریده ولی پول آن را به نحو کامل پرداخت نمی‌کند در طول مدت دوسال خانه ممکن است درصد رشد قیمت داشته باشد اما خسارت تاخیر در پرداخت پول طبق شاخص بانک مرکزی ممکن است به ۵۰ درصد هم نرسد.

به همین دلیل ضروری است که شخص طلبکار ضمانت اجراهای متنوع و موثری را در قرارداد به نفع خویش پیش‌بینی کند تا اولاً جنبه بازدارندگی داشته باشد و ثانیا به فرض وقوع تخلف بتوان زیان خود را به نحو کامل جبران نماید. در ادامه چند مورد از ضمانت اجراهای را که میتوان از آنها در قررداد استفاده کرد بررسی می کنیم.

وجه التزام

یکی از بازدارنده ترین ضمانت اجرای قراردادها درج وجه التزام در قرارداد است که در ادامه به بررسی مفهوم و شرایط و آثار درج آن در قرارداد پرداخته شده است.

الف) مفهوم وجه التزام و فایده آن در ضمانت اجرای قرارداد

وجه التزام یعنی تعیین خسارت مقطوع در قرارداد، در صورتی که در قرارداد خسارت مشخصی برای عدم اجرای تعهد معین نشده باشد و طلبکار مدعی ورود خسارت به خویش باشد برای دریافت خسارت باید ورود خسارت را اثبات کند که گاه کار بسیار دشواری است. مثلا اگر فروشنده در روز تنظیم سند رسمی حاضر نشده و در نتیجه سند رسمی به نفع خریدار تنظیم نشده باشد خریدار چگونه باید اثبات کند که از نقض تعهد اخیر به خسارت وارد شده است؟

همچنین مدعی باید اثبات کند میزان خسارت وارده چه مقدار است. بنابراین حتی در مواردی که اثبات ورود خسارت سخت نیست قاضی برای تعیین میزان خسارت مجبور است موضوع را به کارشناس و کارشناسان ارجاع دهند که باعث میشود فرایند رسیدگی به دعوای خسارت پرهزینه و طولانی شود به همین دلیل توصیه می‌شود که در قرارداد طلبکار به نفع خویش وجه التزام درج کند تا نیازی به اثبات ورود خسارت و جلب نظر کارشناس نباشد.

ب) تعیین وجه التزام جداگانه برای تاخیر وعدم انجام تعهد

توصیه می‌شود برای تاخیر در اجرای تعهد و عدم انجام تعهد دو وجه التزام مجزا تعیین شود مثلاً در قرارداد فروش ذکر شود اگر خریدار در پرداخت مبلغ قرارداد تاخیر کند به ازای هر روز تاخیر مکلف است دو در هزار مبلغ پرداخت نشده را به عنوان وجه التزام تاخیر در اجرای تعهد به فروشنده بپردازد. همچنین اگر قرارداد به واسطه تاخیر خریدار در  پرداخت توسط فروشنده فسخ گردد خریدار متعهد است ۲۰ درصد مبلغ قرارداد را به عنوان وجه التزام عدم انجام تعهد به فروشنده بپردازد.

ت) توجه به افت ارزش ریال در گذر زمان

اگر چه وجه التزام ضمانت اجرای مفید و موثری برای بستانکار است ولی در صورتی که به درستی نگارش نشود ممکن است به ضرر بستانکار تمام شود. مثلا اگر در قرارداد فروش ملک شرط شود که در صورت کشف فساد معامله به واسطه مستحق للغیر درآمدن ملک فروشنده متعهد است علاوه بر رد مبلغ قرارداد، ۳۰ درصد هم به عنوان وجه التزام پرداخت کند. چنین شرطی شاید در سال اول قرارداد مناسب باشد ولی اگر بعد از گذشت ۱۰ سال کشف شود که ملک متعلق به فروشنده نبوده و معامله بی اعتبار شود به دلیل تورم نه تنها وجه التزام تعیین شده سودی برای خریدار ندارد بلکه به زیان اوست.

بنابراین در مواردی که ممکن است بعد از سالها نقض عهد معلوم شود لازم است که موضوع کاهش ارزش ریال توجه شود مثلاً پیش بینی شود وجه التزام سالانه ۲۵ درصد نسبت به سال قبل افزایش می یابد یا در مسائل اخیر شرط شود علاوه بر پرداخت غرامت بر اساس ارزش روز ملک ۱۰ درصد آن نیز به عنوان وجه التزام پرداخت شود.

پ) توجه به نرخ و ماخذ وجه التزام

گاه وجه  التزام به صورت مبلغ معین یا درصدی از یک مبلغ تعیین می شود همچنین گاه ماخذ وجه التزام کل مبلغ قرارداد یا صرفاً به نسبت تعهد اجرا نشده است اگر خریدار به تعهد خود عمل نکند ممکن است درج شود که دو در هزار کل مبلغ قرارداد خسارت بپردازد یا شرط شود که صرفاً دو در هزار مبلغ پرداخت نشده را به عنوان خسارت بپردازد ممکن است تفاوت آنها فاحش باشد اگرچه تعیین وجه التزام به ماخذ تعهد اجرا نشده منطقی و منصفانه تر به نظر می رسد ولی گاهی اجرای ناقص قرارداد فرقی با عدم اجرا ندارد بنابراین در این موارد باید ماخذ خسارت را کل مبلغ قرارداد تعیین نمود. که این مورد بسیار مهم در ضمانت اجرای قرارداد است.

ث) تعیین رابطه وجه التزام با حق فسخ( شرط پشیمانی)

مورد دیگر در ضمانت اجرای قرارداد که باید به آن توجه کرد گاهی در قراردادها درج می‌شود که اگر هر یک از طرفین پشیمان شود باید یک میلیارد خسارت به طرف مقابل بپردازد این شرط مبهم است زیرا روشن نیست که آیا منظور طرفین از درج شرط ایجاد حق فسخ بدون علت (خیار شرط) برای هریک از طرفین است؟ اگر بله! مدت اعمال این چقدر است؟

با توجه به عبارت بالا ابهامات فراوانی دارد بنابراین پیشنهاد می‌شود از درج آن خودداری شود و یا در صورت تمایل به درج چنین  شرطی ابهامات آن رفع شود زیرا اصولاً هدف از درج وجه التزام در قرارداد محکم تر شدن احد و پیمان است و حق فسخ بدون علت برای هر یک از طرفین با این هدف در تعارض است و گاه ممکن است اگر زمانی برای این حق فسخ معین نشود منجر به بطلان کل معامله گردد.

ج) تصریح قابلیت جمع وجه التزام با الزام به اجرای اصل تعهد

در مواردی که وجه التزام به صورت روزشمار تعیین میشود می‌توان علاوه بر دریافت وجه التزام متعهد را به اجرای اصل تعهد ملزم نمود. مثلاً اگر در قرارداد درج شود که اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود باید روزانه یک میلیون و التزام بپردازد روشن است که خریدار می‌تواند فروشنده را ملزم به حضور در دفتر خانه کرده و از تاریخ مقرر تا روز اجرای حکم وجه التزام مندرج در قرارداد را مطالبه نماید. اما اگر وجه التزام به صورت روزشمار نباشد در خصوص امکان دریافت وجه التزام در کنار الزام به اجرای تعهد ابهام وجود دارد.

مثلاً چنانچه در قرارداد درج شود که اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود باید یک میلیارد به عنوان وجه التزام پرداخت کند اختلاف نظر وجود دارد که آیا خریدار میتواند علاوه بر الزام فروشنده به حضور در دفترخانه وجه التزام را نیز دریافت کند یا اینکه وجه التزام بدل اجرای اصل تعهد است اگرچه به نظر می رسد که خریدار می تواند هر دو را مطالبه کند ولی بهتر است در قرارداد به این مطلب تصریح شود. مثلاً در قرارداد درج شود که مطالبه وجه التزام نافی امکان الزام متعهد به اجرای اصل تعهد نیست و جمع هر دو بلااشکال است. بنابراین در موارد اخیر و التزام ماهیت نوعی تعیین خسارت برای تاخیر متعهد در اجرای تعهد است.

چ) تصریح به بقای وجه التزام در فرض تغییر یا تبدیل تعهد

در برخی از موارد پس از انعقاد قرارداد اصلی به دلایل مختلف متمم تنظیم شده و برخی تعهدات تغییر می یابد. مثلاً فروشنده و خریدار توافق می‌کنند که تاریخ حضور در دفترخانه از اول تیرماه به سوم تیرماه تغییر یابد در این موارد جهت دفع هر گونه ابهام لازم است طرفین ذکر کنند که سایر شرایط قرارداد ازجمله تضامین وجه التزام و غیره به قوت خودش باقی است.

ح) تصریح به استقلال وجه التزام در فرض بی اعتباری قرار داد

نظر به اینکه اصولا شرط جزئی از قرارداد است بر اساس قاعده فرع تابع اصل است زوال قرارداد منتج به زوال شرط هم میشود با وجود این، قاعده اخیر همیشه صادق نیست و ممکن است طرفین قصد داشته باشند که شرط تابع اصل قرارداد نبوده و با زوال آن از بین نرود. مثلاً وقتی طرفین شرط می کنند که اگر ملک مستحق للغیر درآید فروشنده باید مبلغ یک میلیارد به عنوان وجه التزام ناشی از بطلان آن بپردازد.

روشن است که این شرط در فرض صحت قرارداد کاربردی ندارد و صرفا ناظر به فرضی که قرارداد باطل شود با وجود این جهت رفع هرگونه ابهام بهتر است در قرارداد تصریح  شود که شرط حاضر مستقل از این قرارداد بوده و حتی در فرض انحلال یا بی اعتباری قرار دادن معتبر بوده و به قوت خودش باقی است.